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27. August 2018 von Petra Dittmer Leave a Comment

Schönheitsreparaturen – bei unrenovierter Wohnung?

Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist das Thema Schönheitsreparaturen. Wer hat die Arbeiten auszuführen, in welchem Umfang und sogar die Auswahl der Wandfarbe sind regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Nunmehr hat sich auch der Bundesgerichtshof erneut mit der Thematik der Schönheitsreparaturen befasst.

Mit Urteil vom 22.08.18 (Az. VIII ZR 277/16) entscheid der Bundesgerichtshof in einem Fall in welchem der ehemalige Mieter und Vermieter über einen Schadensersatz in Höhe von 799,89 € wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen stritten. Was war geschehen? Der Mieter übernahm im Jahre 2009 eine unrenovierte Wohnung und vereinbarte mit dem Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“. Mit dieser Vereinbarung hatte der Mieter von dem Vormieter einige Gegenstände übernommen und sich im Gegenzug unter Anderem zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Der mit dem Vermieter abgeschlossene Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Als der Mieter sodann im Jahre 2014 aus der Wohnung auszog, führte er zwar Schönheitsreparaturen aus, nach Ansicht des Vermieters waren diese allerdings mangelhaft. Der Vermieter beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb, wodurch Kosten in Höhe von 799,89 € entstanden.

Grundsätzlich gilt, dass Schönheitsreparaturen in einer vermieteten Wohnung durch den Vermieter durchzuführen sind. Der Vermieter kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Eine solche Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen findet sich in nahezu jedem Mietvertrag, allerdings sind nicht alle diese Regelungen wirksam. Bereits mit Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Der durch den Vermieter dem Mieter zu gewährende Ausgleich soll den Mieter so stellen, als habe dieser eine renovierte Wohnung erhalten. Nur dann ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart. Doch wie ist die „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter zu beurteilen? Der Bundesgerichtshof entscheid, dass eine derartige Vereinbarung lediglich auf den Mieter und den Vormieter beschränkt ist und damit keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und dem neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen hat. Der Vermieter wird durch eine solche Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter nicht so gestellt, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in diesem Fall somit nicht wirksam vereinbart.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.18 – Az. VIII ZR 277/16

Filed Under: Mietrecht Tagged With: Mieter, Schönheitsreparatur, unrenoviert

13. August 2018 von Helmut Linck Leave a Comment

Mietrückstände und Hartz IV – Klage gegen das Jobcenter abgewiesen

Nach der Ansicht vieler Vermieter hat es durchaus Vorteile, wenn Mieter Hartz IV Empfänger sind. Zum einen muss die Wohnung nur einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen, zum anderen steht das Jobcenter als zuverlässiger und zahlungsfähiger Zahler zur Verfügung.

Oftmals vereinbaren die Parteien bereits im Mietvertrag eine direkte Auszahlung der Miet- und Nebenkosten durch das Jobcenter an den Vermieter. Das Bundessozialgericht hatte nun über die Klage eines Vermieters zu entscheiden. Nachdem die Miete nicht überwiesen wurde, hatte dieser das zuständige Jobcenter auf Zahlung der Mietrückständen verklagt. Die Klage wurde abgewiesen.

Ein Anspruch des Vermieters aus abgetretenem Recht komme nach den Ausführungen des BSG nicht in Betracht. Zum einen sei bereits fraglich ob eine mietvertragliche Klausel überhaupt als Abtretungserklärungen auszulegen sei, zum anderen spreche das anzuwendende Sozialrecht gegen eine wirksame Abtretung. Nach § 53 Abs. 2 Nummer 2 SGB I müsste der Leistungsträger vorab durch Verwaltungsakt feststellen, dass die Übertragung im wohlverstandenen Interesse des Berechtigten liegt. Eine solche Feststellung muss jedoch beantragt werden, diese wird nicht automatisch ausgesprochen und stellt auch eine hohe Hürde dar.

Aus der Entscheidung des Jobcenters, die Wohnkosten unmittelbar an den Vermieter auszuzahlen leite sich kein einklagbarer Anspruch desselben gegen das Jobcenter ab. Die Entscheidung zur Direktüberweisung erfolgt durch Verfügung des Jobcenters gegenüber dem Leistungsberechtigten auf dessen Antrag. Diesen kann der Leistungsberechtigte aber jederzeit widerrufen. Der Vermieter ist nicht Teil dieser Rechtsbeziehung. Er ist lediglich Empfangsberechtigter.

Es bleibt festzustellen, dass auch in dieser Konstellation der Vermieter wie in jedem anderen Mietverhältnis das Ausfallrisiko seines Vertragspartners trägt.

Quelle: BSG, Urt. v. 09.08.2018, Az. B 14 AS 38/17 R; https://www.lto.de/

linck@ruisingersteiner.de

Filed Under: Mietrecht

19. Januar 2018 von Sandra Desche Leave a Comment

BGH erteilt formularmäßige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters nach Wohnungsrückgabe eine Absage

Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 08.11.2017, dass die gesetzlich vorgesehene kurze sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache nicht durch Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verlängert werden kann.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Mieterin gab die von ihr angemietete Wohnung Ende Dezember 2014 an den Vermieter nach einer ordnungsgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses zurück. Der vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag sah eine von der gesetzlichen Verjährungsfrist abweichend, auf zwölf Monate verlängerte Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache vor. Erst zehn Monate später erhielt die Mieterin eine Klage, in der der Vermieter die Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von ca. EUR 16.000 von ihr forderte. Die Mieterin berief sich auf die Einrede der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB.

Die BGH Richter gaben der Mieterin Rech:  Sie waren der Auffassung, dass die vom Vermieter verwendete formularmäßige Regelung, die eine Verdopplung der gesetzlich vorgesehenen Verjährungsfrist vorsah, die Mieterin unangemessen benachteilige. Die kurze gesetzliche Verjährungsfrist, die § 548 Abs. 1 BGB vorsieht, habe nach Auffassung der Richter ihren Sinn darin, mit einer zeitnahen Rückgabe der Mietsache Rechtssicherheit und Rechtsklarheit über die dem Vermieter zustehenden Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Der Sinn und Zweck der Regelung würde jedoch dann unterlaufen, wenn der Vermieter sich – wie hier – eine zwölfmonatige Verjährungsfrist formularvertraglich einräumen lassen und die Regel auch noch, die entgegen der gesetzlichen Regelung, nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache, sondern auf das Mietvertragsende abstellt.

Sie erachteten mithin die vom Vermieter verwendete Formular vertragliche Regelung als unwirksam.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes, Urteil vom 8. November 2017 – VIII ZR 13/17; becklink 2008280, beck-online

Filed Under: Allgemein, Mietrecht

14. August 2017 von Dr. Corinna Remmele Leave a Comment

Graffiti – Kunst oder Mangel?

Vor allem in den Innenstädten werden Mauern und Hausfassaden regelmäßig mit Graffiti „verziert“. Was für den einen  Kunst ist, ist für den anderen eine Schmiererei. Bei Hausfassaden stellt sich deshalb die Frage, ob ein Graffiti ein Mangel ist, den der Vermieter beseitigen muss.

Wie so oft bei rechtlichen Fragen lautet die Antwort: Es kommt darauf an.

Handelt es sich um ein Gebäude, dessen äußeres Erscheinungsbild schon zum Zeitpunkt der Anmietung „Verzierungen“aufwies und entspricht dieses Erscheinungsbild auch der Umgebung, so ist wohl eher nicht von einem Mangel auszugehen.

War die Fassade zum Zeitpunkt der Anmietung, sauber und „verzierungsfrei“ kann ein Mangel vorliegen, den der Vermieter beseitigen muss. Dabei kommt es aber auch wieder darauf an, wie viel Aufwand die Beseitigung verursacht. Reicht eine einfache Reinigung, ist die Beseitigung zumutbar. Müsste das Graffiti mit einem aufwändigen Verfahren beseitigt werden, eher nicht.

Auch ein Kriterium kann sein, ob das Graffiti für den Mieter geschäftsschädigend ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter ein Reinigungsunternehmen betreibt.

Kommt man im konkreten Fall zu der Lösung, dass das Graffiti einen Mangel darstellt, stellt sich als nächstes die Frage, ob der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen darf.

Hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Überwiegend wird aber davon ausgegangen, dass es sich nicht um umlagefähige Kosten handelt, sondern der Vermieter auf diesen Kosten selbst sitzen bleibt, wenn er den Künstler nicht erwischt.

Filed Under: Mietrecht

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