Nach der Ansicht vieler Vermieter hat es durchaus Vorteile, wenn Mieter Hartz IV Empfänger sind. Zum einen muss die Wohnung nur einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen, zum anderen steht das Jobcenter als zuverlässiger und zahlungsfähiger Zahler zur Verfügung.

Oftmals vereinbaren die Parteien bereits im Mietvertrag eine direkte Auszahlung der Miet- und Nebenkosten durch das Jobcenter an den Vermieter. Das Bundessozialgericht hatte nun über die Klage eines Vermieters zu entscheiden. Nachdem die Miete nicht überwiesen wurde, hatte dieser das zuständige Jobcenter auf Zahlung der Mietrückständen verklagt. Die Klage wurde abgewiesen.

Ein Anspruch des Vermieters aus abgetretenem Recht komme nach den Ausführungen des BSG nicht in Betracht. Zum einen sei bereits fraglich ob eine mietvertragliche Klausel überhaupt als Abtretungserklärungen auszulegen sei, zum anderen spreche das anzuwendende Sozialrecht gegen eine wirksame Abtretung. Nach § 53 Abs. 2 Nummer 2 SGB I müsste der Leistungsträger vorab durch Verwaltungsakt feststellen, dass die Übertragung im wohlverstandenen Interesse des Berechtigten liegt. Eine solche Feststellung muss jedoch beantragt werden, diese wird nicht automatisch ausgesprochen und stellt auch eine hohe Hürde dar.

Aus der Entscheidung des Jobcenters, die Wohnkosten unmittelbar an den Vermieter auszuzahlen leite sich kein einklagbarer Anspruch desselben gegen das Jobcenter ab. Die Entscheidung zur Direktüberweisung erfolgt durch Verfügung des Jobcenters gegenüber dem Leistungsberechtigten auf dessen Antrag. Diesen kann der Leistungsberechtigte aber jederzeit widerrufen. Der Vermieter ist nicht Teil dieser Rechtsbeziehung. Er ist lediglich Empfangsberechtigter.

Es bleibt festzustellen, dass auch in dieser Konstellation der Vermieter wie in jedem anderen Mietverhältnis das Ausfallrisiko seines Vertragspartners trägt.

Quelle: BSG, Urt. v. 09.08.2018, Az. B 14 AS 38/17 R; https://www.lto.de/

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Vor allem in den Innenstädten werden Mauern und Hausfassaden regelmäßig mit Graffiti „verziert“. Was für den einen  Kunst ist, ist für den anderen eine Schmiererei. Bei Hausfassaden stellt sich deshalb die Frage, ob ein Graffiti ein Mangel ist, den der Vermieter beseitigen muss.

Wie so oft bei rechtlichen Fragen lautet die Antwort: Es kommt darauf an.

Handelt es sich um ein Gebäude, dessen äußeres Erscheinungsbild schon zum Zeitpunkt der Anmietung „Verzierungen“aufwies und entspricht dieses Erscheinungsbild auch der Umgebung, so ist wohl eher nicht von einem Mangel auszugehen.

War die Fassade zum Zeitpunkt der Anmietung, sauber und „verzierungsfrei“ kann ein Mangel vorliegen, den der Vermieter beseitigen muss. Dabei kommt es aber auch wieder darauf an, wie viel Aufwand die Beseitigung verursacht. Reicht eine einfache Reinigung, ist die Beseitigung zumutbar. Müsste das Graffiti mit einem aufwändigen Verfahren beseitigt werden, eher nicht.

Auch ein Kriterium kann sein, ob das Graffiti für den Mieter geschäftsschädigend ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter ein Reinigungsunternehmen betreibt.

Kommt man im konkreten Fall zu der Lösung, dass das Graffiti einen Mangel darstellt, stellt sich als nächstes die Frage, ob der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen darf.

Hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Überwiegend wird aber davon ausgegangen, dass es sich nicht um umlagefähige Kosten handelt, sondern der Vermieter auf diesen Kosten selbst sitzen bleibt, wenn er den Künstler nicht erwischt.

Der Bundesgerichtshof hat sich am 18.02.2015 in einer Entscheidung mit der bereits im Blog vom 22.07.2014 thematisierten Frage beschäftigt, ob der Vermieter ein Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus kündigen kann, wenn es im Treppenhaus durch Zigarettengeruch aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter kommt.

Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, „Zigarettengestank“ in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Im Streitfall war dem Bundesgerichtshof allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB* rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB** rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück verwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.

Quelle: Bundesgerichtshof, Mitteilung der Pressestelle Nr. 21/2015