Schönheitsreparaturen – bei unrenovierter Wohnung?

Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist das Thema Schönheitsreparaturen. Wer hat die Arbeiten auszuführen, in welchem Umfang und sogar die Auswahl der Wandfarbe sind regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Nunmehr hat sich auch der Bundesgerichtshof erneut mit der Thematik der Schönheitsreparaturen befasst.

Mit Urteil vom 22.08.18 (Az. VIII ZR 277/16) entscheid der Bundesgerichtshof in einem Fall in welchem der ehemalige Mieter und Vermieter über einen Schadensersatz in Höhe von 799,89 € wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen stritten. Was war geschehen? Der Mieter übernahm im Jahre 2009 eine unrenovierte Wohnung und vereinbarte mit dem Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“. Mit dieser Vereinbarung hatte der Mieter von dem Vormieter einige Gegenstände übernommen und sich im Gegenzug unter Anderem zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Der mit dem Vermieter abgeschlossene Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Als der Mieter sodann im Jahre 2014 aus der Wohnung auszog, führte er zwar Schönheitsreparaturen aus, nach Ansicht des Vermieters waren diese allerdings mangelhaft. Der Vermieter beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb, wodurch Kosten in Höhe von 799,89 € entstanden.

Grundsätzlich gilt, dass Schönheitsreparaturen in einer vermieteten Wohnung durch den Vermieter durchzuführen sind. Der Vermieter kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Eine solche Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen findet sich in nahezu jedem Mietvertrag, allerdings sind nicht alle diese Regelungen wirksam. Bereits mit Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Der durch den Vermieter dem Mieter zu gewährende Ausgleich soll den Mieter so stellen, als habe dieser eine renovierte Wohnung erhalten. Nur dann ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart. Doch wie ist die „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter zu beurteilen? Der Bundesgerichtshof entscheid, dass eine derartige Vereinbarung lediglich auf den Mieter und den Vormieter beschränkt ist und damit keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und dem neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen hat. Der Vermieter wird durch eine solche Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter nicht so gestellt, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in diesem Fall somit nicht wirksam vereinbart.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.18 – Az. VIII ZR 277/16