BGH erteilt formularmäßige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters nach Wohnungsrückgabe eine Absage

Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 08.11.2017, dass die gesetzlich vorgesehene kurze sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache nicht durch Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verlängert werden kann.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Mieterin gab die von ihr angemietete Wohnung Ende Dezember 2014 an den Vermieter nach einer ordnungsgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses zurück. Der vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag sah eine von der gesetzlichen Verjährungsfrist abweichend, auf zwölf Monate verlängerte Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache vor. Erst zehn Monate später erhielt die Mieterin eine Klage, in der der Vermieter die Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von ca. EUR 16.000 von ihr forderte. Die Mieterin berief sich auf die Einrede der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB.

Die BGH Richter gaben der Mieterin Rech:  Sie waren der Auffassung, dass die vom Vermieter verwendete formularmäßige Regelung, die eine Verdopplung der gesetzlich vorgesehenen Verjährungsfrist vorsah, die Mieterin unangemessen benachteilige. Die kurze gesetzliche Verjährungsfrist, die § 548 Abs. 1 BGB vorsieht, habe nach Auffassung der Richter ihren Sinn darin, mit einer zeitnahen Rückgabe der Mietsache Rechtssicherheit und Rechtsklarheit über die dem Vermieter zustehenden Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Der Sinn und Zweck der Regelung würde jedoch dann unterlaufen, wenn der Vermieter sich – wie hier – eine zwölfmonatige Verjährungsfrist formularvertraglich einräumen lassen und die Regel auch noch, die entgegen der gesetzlichen Regelung, nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache, sondern auf das Mietvertragsende abstellt.

Sie erachteten mithin die vom Vermieter verwendete Formular vertragliche Regelung als unwirksam.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes, Urteil vom 8. November 2017 – VIII ZR 13/17; becklink 2008280, beck-online