Modernisierung der Wohnung

Zum 01.Mai 2013 ist das neue Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.13 in Kraft getreten. Was ändert sich hierdurch? Neben Erleichterungen im Bereich der Zwangsräumung und der Beschleunigung der Räumungsverfahren, ergeben sich insbesondere Änderungen im Bereich der Modernisierung von Wohnraum.

Welche Rechte stehen einem betroffenen Mieter oder dem Vermieter zu? Zunächst ist die Frage zu stellen, was sind Modernisierungsmaßnahmen? Der Begriff Modernisierungsmaßnahme umfasst u. a. solche Baumaßnahmen, mit welchen die Mietwohnung verbessert, nachhaltig Energie oder Wasser gespart, neuer Wohnraum geschaffen wird oder auch dem Klimaschutz gedient wird. Die Baumaßnahmen und der oft damit einhergehende Dreck und Lärm kann für die Mieter zu einer erheblichen Belastung werden. Andererseits bringt die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch Positives. Z.B. können Strom- und Heizkosten gesenkt werden, wodurch der Mieter Geld spart. Im Folgenden möchte ich Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Bereiche betreffend die Modernisierung einer Wohnung geben:

• Ankündigung: Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate zuvor in Textform anzukündigen hat (§555c BGB). Dies gilt jedoch lediglich für Maßnahmen, welche zu einer größeren Belastung des Mieters führen. Kleinere Arbeiten, welche lediglich kurze Zeit benötigen und darüber hinaus kaum Dreck und Lärm verursachen, sind nicht anzukündigen.
• Duldung: Die Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen sodann grundsätzlich dulden (§555 d BGB). Der Modernisierung kann der Mieter jedoch widersprechen, falls die Durchführung der Maßnahme für ihn oder einer im Haushalt lebenden Person eine besondere Härte darstellt.
• Mietminderung: Wird durch die Durchführung der Baumaßnahmen die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, so hat der Mieter grundsätzlich das Recht die Miete zu mindern. Dies gilt nunmehr jedoch nicht mehr bei der Durchführung von sogenannten energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Bei solchen Arbeiten, ist ein Minderungsrecht für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Erst ab dem vierten Monat darf nun die Miete gemindert werden. Zu beachten ist jedoch, dass dieser Mietminderungsausschluss nicht das Recht auf Mietminderung bei anderen Modernisierungsmaßnahmen oder gar bei reinen Erhaltungsmaßnahmen zur Folge hat. In solchen Fällen kann der Mieter, soweit eine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung gegeben ist, die Miete weiterhin von Beginn an mindern.
• Mieterhöhung: Bei der Umlegung der Modernisierungskosten auf die Mieter hat sich durch das Mietrechtsänderungsgesetz grundsätzlich nichts geändert. Weiterhin ist der Vermieter berechtigt, die angefallenen Kosten mit elf Prozent auf die jährliche Miete umzulegen. Neu ist, dass nunmehr auch Kosten für eine energetische Modernisierung zu einer Mieterhöhung berechtigt. Sind die Modernisierungsmaßnahmen jedoch mit reinen Erhaltungsmaßnahmen verbunden, so ist zu beachten, dass die Mieter die Kosten der Erhaltung nicht zu tragen haben.

Quellen: Bundesministerium der Justiz – www.bmj.de /Bundesanzeiger Verlag- www.bgbl.de/ D.A.S. Rechtsschutzversicherung – www.das.de