Bei Mietminderung droht Kündigung

Ein Mieter, der eine Mietminderung durchführt, die sich letztendlich als unberechtigt herausstellt, riskiert die Kündigung der Wohnung. Zu diesem Ergebnis ist der BGH in seinem Urteil vom 11.07.2012 gekommen (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).

Aus der Entscheidung des BGH ergibt sich, dass der Vermieter im Fall einer unberechtigten Minderung dem Mieter kündigen darf. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter nicht erkennen konnte, dass die Ursache für den Mangel der Mietsache in seinem Bereich lag.

Zugrunde liegt der Entscheidung folgender Sachverhalt:

Ein Mieter bemängelte Schimmel- und Kondenswasserbildung in seiner Mietwohnung und forderte den Vermieter zur Abhilfe auf. Er berief sich auf bauliche Mängel, die zur Schimmelbildung führen und die der Vermieter zu verantworten habe. Der Vermieter verweigerte die Abhilfe. Daraufhin minderte der Mieter die Miete für den Zeitraum von 15 Monaten um jeweils 20 %.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete. Darüber hinaus kündigte er den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten fristlos.

Die Beweisaufnahme in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Freising ergab, dass der Mieter nicht zu einer Mietminderung berechtigt gewesen sind. Das Gericht gab deshalb der Klage des Vermieters in vollem Umfang statt. Hiergegen legte der Mieter Berufung beim Landgericht Landshut ein und zahlte die rückständige Miete.

Das Landgericht Freising wies die Klage im Folgenden hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Räumung ab. Es ging davon aus, dass sich der Mieter nicht in Verzug befunden habe, weil er von dem Bestehen eines Minderungsgrundes ausgegangen sei. Ein Verschulden läge nicht vor und der anzusetzende Maßstab dürfe auch nicht zu streng sein. Es müsse ausreichen, dass die Mietminderung nicht offensichtlich unberechtigt gewesen sei. Gegen diese Entscheidung des Landgerichts Landshut legte der Vermieter Revision ein.

Die Revision war erfolgreich, der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts Landshut auf. Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs durch den Mieter in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten sei rechtmäßig. Hierin liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB. Der BGH schreibt in seiner Begründung, dass auch im Mietrecht strenge Anforderungen an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums zu stellen sind. Es gebe keinen Grund, der für eine Privilegierung des Mieters spricht. Dieser kann die Miete auch unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen.

Die Konsequenz aus dieser Entscheidung ist, dass man als Mieter sehr, sehr vorsichtig mit einer Mietminderung sein sollte. Besonders riskant ist es, wenn die Miete über einen längeren Zeitraum geringfügig gekürzt wird. Als Mieter möchte ich Sie vor einem solchen Vorgehen ausdrücklich warnen. Vor dem eigenmächtigen Kürzen der Miete sollten Sie auf alle Fälle den Rat eines Rechtsanwalts Ihres Vertrauen einholen. Selbstverständlich stehen wir jederzeit persönlich oder telefonisch zur Beantwortung Ihrer rechtlichen Fragen zur Verfügung.