Das neue Jahr hat gerade begonnen und schon flattern die ersten Nebenkostenabrechnungen in die Briefkästen. Bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung sollten Sie sich durchaus etwas mehr Zeit nehmen, denn viele Abrechnungen sind fehlerhaft. Die Korrektur einer fehlerhaften Abrechnung ist jedoch grundsätzlich nicht beliebig lange möglich.
Nach § 556 Abs.3 BGB sind Nebenkosten innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.12, so muss die Nebenkostenabrechnung noch bis zum Ablauf des 31.12.13 dem Mieter zugehen. Wird diese Frist überschritten, so kann der Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr einfordern. Entdeckt der Vermieter einen Fehler in der Abrechnung, so kann dieser -auch zu Ungunsten des Mieters- korrigiert werden. Doch gilt bei einer nachträglichen Korrektur grundsätzlich, dass auch diese nur innerhalb der zwölf Monatsfrist erfolgen kann. Mit Urteil vom 30.03.2011 hat der BGH diesen Grundsatz jedoch gelockert.
Im zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin die monatlich zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen erhöht. Der Mieter akzeptierte die Erhöhung nicht und zahlte für die Monate Februar bis November 2007 lediglich die niedrigeren Vorauszahlungen. Den aufgrund der Erhöhung geführten Prozess gewann die Vermieterin. Die Erhöhung der Vorauszahlungen war wirksam. Im Dezember 2008 rechnete die Vermieterin sodann die Nebenkosten für das Jahr 2007 ab. In der Abrechnung wies diese jedoch statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen den erhöhten Betrag aus. Statt einer Nachzahlung ergab sich aus dieser fehlerhaften Abrechnung daher ein Guthaben für den Mieter. Der Irrtum fiel der Vermieterin später auf. Die Korrektur der Abrechnung erfolgte erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs.3 S. 2 BGB im Januar 2008. Der BGH entschied hier zugunsten der Vermieterin. Der Mieter hätte in diesem Fall die erhebliche Differenz zwischen den tatsächlich geleisteten und den ausgewiesenen Vorauszahlungen auf den ersten Blick erkennen können. Außerdem hatten die Parteien zudem über die Höhe der Vorauszahlungen einen Rechtsstreit geführt. Unter diesen Umständen verstößt es gegen Treue und Glauben die Vermieterin an ihrem Versehen festzuhalten. Der Vermieter musste die Nachforderung leisten.
Bundesgerichtshof Urteil v. 30.03.2011 – VIII ZR 133/10
Gängiger Rechtsirrtum: wenn nichts Schriftliches vorliegt, besteht doch kein Vertrag, oder?
Es besteht häufig die Ansicht, dass Verträge nur schriftlich geschlossen werden können. Das Wort „Vertrag“ klingt zwar sehr nach Schriftstück mit Unterschriften. Dies muss jedoch nicht zwingend sein. Zum Vertragsschluss gehören ein Antrag und die Annahme dieses Antrages. Der Antrag muss alle wichtigen Vertragsbedingungen enthalten (z.B. um was geht es, wie viel kostet es, wer von wem…) und bei der Annahme muss der Vertragspartner diesem Antrag zustimmen. Das kann mit Worten oder sogar durch eine einfache Handlung geschehen, wenn nur die Bedeutung erkennbar ist. Als gerne genommenes Beispiel dient hier den Juristen der oft tägliche Gang in die Bäckerei. Man ordert 2 Semmel zu je 0,30 EUR, die Verkäuferin packt diese in eine Tüte und reicht sie oft wortlos über die Theke, nachdem man die 0,60 EUR hingelegt hat. Dieser Vorgang stellt den Abschluss eines Kaufvertrages dar. Man stelle sich vor, man müsste jeweils ein Formular mit einer Unzahl von Paragraphen unterzeichnen…
Nur ganz bestimmte Verträge müssen schriftlich oder sogar vor einem Notar abgeschlossen werden. Dies steht dann jedoch ausdrücklich im Gesetz.
Falls Sie sich unsicher sind, ob tatsächlich ein Vertragsschluss vorliegt und Sie in diesem Rahmen zu einer Zahlung verpflichtet sind, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat bei einem Anwalt einzuholen.
Frohe Weihnachten!
Wir wünschen all unseren Mandanten
Frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins Neue Jahr!
Wir bedanken uns für das Vertrauen, dass Sie uns im letzten Jahr entgegengebracht haben
und stehen Ihnen auch im Jahr 2013 gerne bei all Ihren rechtlichen Problemen mit Rat und Tat zur Seite.
Ihre Kanzlei Ruisinger, Steiner Remmele
Beschlossen: die Punktereform kommt
Am 12.12.2012 hat das Bundeskabinett beschlossen, dass die Punktereform kommt. Wann genau die Reform in Kraft treten wird ist noch nicht ganz sicher. Man kann aber davon ausgehen, dass die Reform noch innerhalb dieser Legislaturperiode verabschiedet wird.
Verkehrsminister Ramsauer hat den Anspruch, durch die Reform das Punkteregister „einfacher, gerechter und transparenter“ zu gestalten. Ob das mit dieser Reform gelingt bleibt abzuwarten.
Wir jedenfalls werden das genau beobachten und -wenn wir erste praktische Erfahrungen gesammelt haben- weiter berichten.
Wer sich einen Überblick über die Reform verschaffen will kann dies auf der Seite des Verkehrsministeriums tun. Hier der Link: http://bit.ly/SYhoBv
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